Investir dans l’immobilier

Valeur refuge

l’immobilier reste un placement privilégié pour des investisseurs rendus craintifs par l’instabilité de la bourse.
« Les Français sont très attachés à la pierre », considère Bertrand Loubignac membre de la Chambre des indépendants du patrimoine d’Aquitaine. En effet, selon un sondage réalisé pour Explorimmo, 40% des personnes interrogées estiment que la pierre est la meilleure solution pour se constituer un patrimoine et le transmettre. Ce placement de « père de famille » a en effet de multiples avantages.

Faire fructifier ses avoirs

Le premier d’entre eux étant de protéger ses avoirs et de les faire fructifier. « Le marché de l’immobilier reste porteur même s’il est ralenti, surtout quand les taux d’intérêt sont bas et qu’il y a des mesures fiscales à la clef », juge ce spécialiste. Le bien, à condition que son emplacement ait été choisi avec soin — dans un quartier desservi par des transports en commun et pourvu de commerces et d’écoles — se valorisera au fil du temps.
Contrairement à toutes les autres formules de placements mobiliers (actions, obligations, assurance vie), cet investissement peut être financé par l’emprunt. Un moyen de préserver sa trésorerie qui s’avère encore plus intéressant quand les taux d’intérêts sont bas. Ce sont en effet les loyers perçus auprès du locataire qui assureront pour tout ou partie le remboursement des mensualités.

Préparer sa retraite

L’étude réalisée pour Explorimmo souligne également que 27 % des sondés mettent en avant que la pierre est la meilleure solution pour sécuriser sa retraite. Une fois son crédit remboursé grâce aux loyers, l’investisseur peut profiter de ses revenus locatifs, ou décider d’occuper le logement et faire l’économie d’un loyer.
Mais l’immobilier se prête peu à des visées spéculatives. D’abord, comme tous les marchés, celui de la pierre est cyclique. Les phases de hausses et de baisses des prix sont lentes et se déroulent sur plusieurs années. Il faut savoir, en outre, qu’il s’agit d’un actif peu liquide : près de trois mois sont nécessaires pour acheter un bien et parfois beaucoup plus pour le céder, avec une incertitude croissante en période de crise. Pour tenir compte de l’imposition sur la plus-value en cas de revente, l’opération doit également s’effectuer sur une longue période : il faut donc conserver son bien longtemps pour payer peu d’impôts. Enfin, la rentabilité de cet investissement dépend de la fiabilité du locataire. Elle est également soumise aux évolutions fiscales ou à d’éventuelles mesures d’encadrement des loyers.

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La pierre comme placement offre des avantages fiscaux susceptibles de minorer les revenus fonciers ou l’impôt sur le revenu.

Investir dans les résidences services avec le Censi-Bouvard

« Cet investissement locatif qui assure un rendement de l’ordre de 4 % s’envisage essentiellement pour une diversification de patrimoine ou pour préparer des compléments de revenus défiscalisés pour sa retraite », juge Bertrand Loubignac membre de la Chambre des indépendants du patrimoine d’Aquitaine. La loi Censi-Bouvard, prorogée jusqu’au 31 décembre 2016, est en effet destinée à ceux qui louent en meublé, tout en étant non professionnels de l’immobilier, dans le neuf ou dans l’ancien. Cela concerne les résidences de tourisme, les résidences d’affaires destinées à recevoir des personnes en déplacement professionnel, les résidences étudiantes et les Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). « De loin les plus prisées dans le contexte de vieillissement de la population ». La réduction d’impôt s’élève à 11 % du prix de revient du logement, répartie sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros. Le bien est alors loué à un professionnel qui en assure la gestion. A charge pour lui de le meubler, de rechercher les locataires, d’accueillir la clientèle, d’encaisser les loyers, d’assurer l’entretien et le nettoyage du logement et des parties communes. L’exploitant verse alors pendant neuf ans un loyer net de charges. « D’où l’importance d’être vigilant sur la qualité du gestionnaire » ajoute ce spécialiste.

Les biens dans l’ancien recherchés

Plus méconnu mais intéressant quand on dispose de revenus fonciers, le dispositif du déficit foncier permet, lui, de déduire de ses revenus fonciers 100 % des travaux réalisés dans un bien acheté dans l’ancien. « Ce produit qui permet d’économiser sur le taux d’imposition et la CSG est en effet très recherché sur Bordeaux, considère Bertrand Loubignac. De même que les biens qui peuvent bénéficier des lois Malraux et Monuments historiques (MH). » Ces deux lois génèrent en effet une défiscalisation importante : 30 % dans la limite de 100 000 euros de travaux par an sur quatre ans maximum pour le Malraux et 100 % des travaux déductibles des revenus fonciers ou imposables pour le MH. On choisira donc l’un ou l’autre en fonction de sa tranche d’imposition. « Ils ont néanmoins en commun d’être rares et chers, complète l’expert. Le MH exige en effet de réaliser les travaux à l’identique. Il n’en reste pas moins que c’est grâce à ce type d’investissements que l’on a pu restaurer les immeubles du quartier Saint-Pierre ou des quais. »

Ceux qui n’ont pas peur de franchir le cap psychologique de la distance peuvent se rabattre sur le dispositif Girardin, qui consiste à investir dans des logements sociaux en Outre-mer. Avec une réduction d’impôts potentielle substantielle et un rendement global qui peut dépasser 10 %.
En 2013, le plafond global des niches fiscales est ramené à 10 000 euros. Les dispositifs Malraux, Monuments Historiques et Girardin présentent également l’avantage de sortir de ce plafonnement.

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La nouvelle loi Duflot de défiscalisation dédiée à l’investissement locatif est entrée en vigueur le 1er janvier dernier. Elle peut générer jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôts par an pendant neuf ans. Le point avec Bertrand Loubignac, spécialiste du sujet au sein de la Chambre des indépendants du patrimoine d’Aquitaine.

La loi Duflot est-elle vraiment différente du dispositif Scellier qu’elle remplace ?

Avec un taux de réduction d’impôts de 18 %, elle s’avère plus intéressante que le Scellier dont la dernière version (le Scellier libre) prévoyait une réduction d’impôt de 13 %. Cependant, si elle bénéficie de conditions à peine durcies en matière d’exigences environnementales, elle est plus restrictive sur les ressources des locataires et les plafonds des loyers. Pour éviter les dérives auxquelles avaient conduit de précédents dispositifs (notamment Robien et Borloo), cette nouvelle loi impose également aux promoteurs de vendre 20 % de leur programme en résidence principale afin de favoriser une mixité propriétaire-locataires qui garantit un meilleur entretien des biens.

On lui reproche une certaine complexité, qu’en est-il ?

C’est surtout le calcul des plafonds locatifs applicables dans la zone géographique dont dépend le bien qui est en cause. Des plafonds qui peuvent devenir pénalisants pour des grandes surfaces. Ainsi, un T3 de 69 m² fiscaux (surface habitable + 50 % terrasse et cellier plafonnés à 8 m²) sera loué 578 € en zone B2 et 664 € en zone B1, ce qui risque de ne pas intéresser les investisseurs sur certains secteurs géographiques. Avec un loyer de 380 euros pour 36 m2 en zone B2, les petites surfaces devraient mieux s’en sortir.
Même si elle présente des avantages fiscaux indéniables avec un rendement de l’ordre de 5 % (avantage fiscal inclus), la loi Duflot ne s’avère intéressante que pour certains types de biens dans des zones précises. Elle devrait en outre évoluer puisque l’éligibilité de la zone B2 est transitoire jusqu’au 30 juin 2012. Ce sont les préfets de région qui devraient ensuite accorder des dérogations au cas par cas aux promoteurs.

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